租戶欠租失聯‧怎麼辦？
許女士說，她媽媽有一個房客，欠了整半年的屋租，撥打手機不接、發短訊給他也不理，上他租的房屋（就是媽媽的屋子），找他不在，留下字條也沒有回應。
在沒有辦法的情況下，我們只好報警，租戶知道後終於現身，過後我們與租戶在一名警察見證下，簽了一份協議，可是過了不久，租戶又失去聯繫。
如今，屋子又不能出租給其他人，屋子裡邊還有家具，以及一輛轎車，這部車子的分期貸款仍未還清，車險和路稅已經過期。
那名警察也無法找到該名租戶，警察說，根據協議，屋子裡的家具和其他所有東西都屬於我們，可是，車子就不大可能了。
請問：“我們要如何做，才能將損失減到最低？＂
答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，雖然說根據協議，屋子裡的家具和其他所有東西都屬於屋主的，不過，我們還是要按照程序辦事，在領取法庭發出的拍賣庭令後，由法庭的官員陪同進屋點貨，請人顧好該批貨源，等待擺上拍賣桌。
在公開市場拍賣，可以取得最公平的結果，不會出現賣給自己人、拉低價格的爭議。拍賣所得可以用來抵消租戶所拖欠的租金、所需的費用，即使是不夠，有些人還是在所不惜，避免房屋被長時間鎖住，自用或出租都成問題。
如果不按正規程序行事，擔心租戶回過頭來說我們擅自打開房屋大門，取走他貴重的東西，或者他也可以說租期仍未期滿，他並沒有不想要繼續租有關房屋的問題，諸如此類舉出對自己有利的理由。
關於租戶留下的車子，嚴格來說，可以列入被拍賣資產的行列，可是，牽涉到割名、重新註冊，必須尋求租戶同意的問題，手續可能比較複雜，而且，該部車子的分期付款尚未還清，仍屬於金融公司的資產。
業主能夠將房屋租給好的租戶，屬於比較幸運的事，市場上遇到失信租戶的業主，其實相當多，拖欠租金、水、電費者比比皆是，最怕面對的是不交租金、也不搬走的租戶，也有少部份租戶在搬走之前，破壞業主的房屋。
如果本身有能力握住資產，建議不要隨意出租產業，最後可能落得賠了夫人又折兵的處境，其實更劃不來。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
出租房屋配備
安妮說，投資一間公寓，位於八打靈再也一帶地區，準備出租給學院生，經紀給予的意見是提供全套家具的配備，這樣可以要求比較高的租金；可是，有前輩說，最好不包括冷空調設備，不過，租客認為最好能提供冷空調設備。
請問：“怎樣的安排比較理想？＂
答：安妮在信中有問到為何不包括冷空調設備比較好？
針對這一點，行內人指出，儘管電費是由學生支付，可是，只要偶而忘記關空調，電費就會增加，次數越多、數目越大，到時大家推卸責任，不情願支付高昂的電費，麻煩就大了。
在產業租賃市場，曾經發生電源被切斷的問題，原因是累積了一個時候的電費，數目越滾越大，只要繼續拖欠，被國能切斷的可能性非常高，一旦電源被切斷，租客若不願意支付接駁費用，反過來由屋主負責，自然產生爭議。
租屋的學生，忘記關冷空調是常有的事，這些都是相當耗電的電器，而且也是許多屋主常面對租客投訴同屋房客忘記關電流的事項。
因此，最好的選擇是不提供冷空調設備，不需為了一小部份租客的要求，改變自己的原則，只要在租賃契約上給予租客較優惠的條件，一樣可以爭取到理想的租客；產業所在地點如果理想，一般都不需煩惱單位租不出去，特別是假設公寓靠近學院。
出租產業有分為基本的鐵門、鐵窗、電燈與吊風扇設備，還有是部份家具供應，例如提供桌椅、床架等家具，這些是學生比較不方便搬運的東西；另外，所謂的全套家具設備則包括床架、床褥、餐桌椅、客廳沙發、熱水器、冰箱、洗衣機、書桌椅、冷空調、站風扇、桌風扇、煤氣爐及炊具等等。
安妮對上面所敘述的出租產業提供基本配備、部份家具、全套家具，相信有了基本概念，在出租產業之前，可以對提供出租產業的配套做一些準備。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
租戶違約可否索償？
丘先生將他名下位於巴生河流域的一個共管公寓單位，出租給幾個上班的年輕男女，該單位有三間房，合約寫明房客人數不能超過5個人、其中一個房只適合一個人居住，另外，也不能在屋內間隔屏風多住一個人。
除此之外，不能在屋內養小狗、不能將衣服拿到陽台晒幹；可是，出租不到半年，這些在合約內寫清楚的條文，租戶一一違約，不只養了寵物狗，屋內還住了7個人，經常將衣服搬到陽台晒，造成屋主頻頻接到共管公寓管理公司的書面警告，而且還被罰款，原因是住在有關單位的住客，違反共管公寓業主手上擁有的內部規則。
請問：“類似這樣的問題，我們可以向租戶索回罰款嗎？＂
答：業主與租戶簽署租約，雙方是處於平等的立場，如果當時沒有白紙黑字寫明，很容易演變成各說各話的處境，看屋時說好的事情，在合約內寫清楚，雙方都要遵守。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，租戶如果在合約上簽字，就不能反悔，而且一定要遵守，共管公寓的住戶或租戶是不准養小狗的，管理公司會向業主徵收罰款，而且會指示業主或租戶，必須另外安置他們喜歡的小狗。
另外，近年來，不少公寓的管理公司表明不准住戶將衣服拿到陽台晒幹，從外邊看過去比較不雅觀，只要有照片證明，業主會被罰款至少50令吉等條例的約束，如果丘先生有收據證明，所繳付的罰款是因為租戶違反租約，可以向租戶追討、或從其租屋抵押金扣除。
提到租戶違反合約條文，註明三房公寓最多只住5個人的規定，可是，租戶為了節省租金，卻找來7個人共租一屋，丘先生可以針對這點，向租戶表達不滿與抗議，甚至可以基於違反合約的規定，提早解除租約。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
取消租屋‧如何追回抵押金？
沒有署名的讀者來自新山，他說，在上個月物色到一間屋子，隨後決定把它租下來。他交了一個月的租金800令吉，另外加一個月的房租抵押金800令吉，以及水、電費抵押金500令吉。
當時屋主的代理開了張收據，並說合約還沒整理好，吩咐他在收據上簽名，改天再把租約交給他，屋主也把屋子的鎖匙交給他。
可是在當晚，他目前住的這間房屋的屋主，問他是否想要繼續租下去。他決定繼續租下來後，立即通知代理他的決定，告訴代理準備繼續住目前住的單位，想要取消租下新的那間房屋；可是，代理說，屋主最多只會退回水電抵押金500令吉。
第二天早上，他又聯絡屋主，屋主表示在忙，並且說所有的事都交給代理處理，過後就不再接聽電話，而他與代理談過後，代理又把問題推給屋主，而且還說如果繼續打電話追討抵押金，後果是一分錢也拿不回來！
另外還說屋主已報警要告他，他在過後有尋求人民代議士的幫忙，可是沒有結果。
在這裡我想請問，以這樣的情況我要如何處理？萬一屋主不還我抵押金，我們能做些甚麼？有哪些可以尋求協助的管道？
答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，沒有署名的讀者，面對的是對他比較不利的問題，收據如果附上已付款項無法退回的字眼，真的對他很不利。
只是，我們不明白在租約未交到手的情況下，為何這名讀者在短短的時間內，付了第一個月的租金、一個月的抵押金以及500令吉的水電抵押金。
許多時候，房屋的第一個月租金，以代理傭金處理，屋主也不想吃虧，堅持不退回一個月的房屋抵押金，因此，出現經紀將問題推給代理，代理過後又將責任推給屋主的局面，吃虧最大的是大意、沒有考慮周全的租戶。
另外，屋主說已報警要告他，應該是嚇唬這名讀者，這樣的事情不需勞動到上警局報案吧。
當理已不管用時，以情來談，嘗試討回一部份金錢，若要他們悉數退回，應該是不可能的事，畢竟他們也做了一部份工作。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
租屋面對問題‧想拿回定金
羅先生來信敘述租屋面對的問題，他說，他們是吉隆坡一所私人大學的學生，最近面對租屋的問題：他的來函如下：
“2012年9月13日（星期四），私人大學介紹了一名房屋經紀給我們幾個學生，由於信任這名經紀，而且時間有些緊迫，很快就把一個月的定金交給他。
我們5個人決定租了一間房屋，當天已付了一個月的租金，經紀說在9月18日之前，我們必須付兩個月的屋租抵押金，以及水電費抵押金。
不過，在9月17日，我們事先通知產業經紀我們要多加一名屋友，他說或許會影響到租金的數目，不過，他沒明確說明租金的數額。
他還說由於多了一名屋友，所以有些電器如熱水器只能提供一個。（事前他說提供兩個），9月18日，我們已付清剩餘的兩個月屋租抵押金和水電費。
屋內設施壞了
可是，在9月24日（我們搬進房屋那一天），當我們抵達屋子時，有些門鎖壞了、熱水器也還沒裝，水龍頭壞了，花灑也只有一個（事前他說會有兩個）。當學生家長催促經紀馬上過來處理事情時，經紀卻推三推四，直到晚上才來。
在我們準備簽約時，發現租金被提高了，但是經紀事先並沒有通知，反而催促我們馬上簽約。在簽約前，我們發現租金不對，於是我們便質問經紀關於租約上租金的數額，但是經紀表明他已事先通過電郵通知我們。
當我們檢查電郵箱時，發現該電郵是於9月24日凌晨2時49分發出（他事先沒有通知我們，他會再與我們確認租金的數額、或是吩咐我們留意電郵）。住了兩天后，他不願意跟我們面對面談，還寄含有威脅成份的電郵；而且他還是堅持已提高的租金，或者是後來加入的屋友搬出該房子，以維持原定的租金。
對經紀的無理，我們不願意妥協，決定搬離該房子。請問，在我們還未簽署任何合約的情況下，我們有沒有權利拿回我們的訂金？＂
答：羅先生及同學面對的可能是一個不大專業的經紀，雖然同學們在需要支付抵押金之前通知經紀，租客從原有的5個人增至6個，儘管經紀有提及租金會提高。可是，沒有在當下提出增加租金的數額，而且他事先沒有通知會與學生確認租金的數額、或是吩咐他們留意電郵。
實力產業經紀公司總裁陳建業說，學生如果基以還沒簽署任何協議，希望能拿回租屋抵押金，恐怕未能如願，雖然是沒有簽署協議，口頭承諾也算是精神協議的一種，儘管會有爭論。
最好的折衷方案是：向經紀反映他並沒有做到他所承諾的部份，就是提供他答應供應的屋內設施，大家退讓一步，維持租金在原有水平，這樣算是互不虧欠。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
租戶不繳租拒遷怎麼辦？
曾先生說，他遇到傷腦筋的問題，其租戶很固執，拖欠一段時間的屋租，也不願意遷出房屋，他詢問了產業經紀的意見後，經紀建議他準備一份“繳交租金通知書＂，就是指定租戶在7天內償還租金或遷出，然後將通知書發給租戶。假如租戶完全不理會或沒有行動，再向警方備案。
不過，經紀沒有提及是否需要租戶簽收。請問：這樣的方式是否合法？程序是否正確？第二，他親自呈交給租戶有關的通知書，而且準備了兩份，並且要求租戶簽收，可是，租戶拒絕，只是領走一份，假如租戶沒有簽收，這樣的通知是否有效？
他補充：“我準備以書面方式通知，就是通過掛號郵件通知，當郵差將郵件送到租戶手上，租戶需要簽收，這是否行得通？我認為簽收郵件應該等同於簽收通知，可行嗎？＂
假如已經向警方備案，租戶還是拒絕搬走，而且也不繼續繳租，我們還能做甚麼？警方是否會處理這種案例？
答：實力產業經紀公司總裁陳建業指出，當業主面對頑固的租戶，準備對租戶採取驅逐行動，必須按正規程序進行，避免租戶掌握一些對他有利的地方，反過來起訴屋主。
曾先生採用第一、第二個步驟後，租戶依然沒有行動，就是既不繳租，也不搬出去，曾先生可以繼續第三個步驟，就是向警方備案，有了備案文件，然後向法庭申請庭令。
可用備案文件申請庭令
另外，租戶沒有簽收屋主發給的通知書，可被視為不知情，雖然有些爭議，不過，屋主若認為租戶已接獲通知，可是，卻沒有文件證明，說服力不足。
曾先生可以採用向警方的備案文件申請庭令，以驅逐令請租戶搬走，不過，需要花一些時間、程序比較繁瑣，簡單說就是耗時、耗力、耗錢。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
租戶將住屋改為辦公室
沒有報上姓名的讀者提出以下問題：
1.我有一間雙層排屋出租，如果租戶用來作辦公室，是否合法？如不合法，屋主會否受到法律對付？
2.我另有一間屋子出租給印尼籍本地永久居民，如果租戶讓非法外勞朋友住進去，被警察發現，屋主會否受到法律對付？
3.如果租約沒有蓋印，在法律上，這份合約是否有效？
4.我10前買了一間屋子，如果現在要賣，是否要呈報產業盈利稅（RPGT）？
答：住宅單位是供居住用途，如果要用作辦公室，必須事先向地方政府申請，申請獲批後，水、電費的計算法將不一樣。
如果租戶未取得業主的同意，自行改為辦公室，業主可基於這點不要繼續租給他，任何被證實不合法的安排可能會將業主牽連在內。
這位讀者另一間屋子出租給外籍本地永久居民，不曉得雙方是否有簽署租約，如果有，可採用租約其中一些條文，指租戶違反租約精神，不宜轉租給次租戶，提出結束租約要求。
租戶若如信中所指的轉租給非法外勞，一旦非法外勞被警方取締，業主也會受拖累。
另外，租約若沒蓋印，在法律上的有效性存在爭議，關於10年前購買的一間房屋，如今準備脫售，儘管繳付產業盈利稅可能性不大，不過，負責買賣合約的律師還是會按照程序在期限內呈報，這點不需過於擔心。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
租戶拖欠租金
吳女士有一間雙層店屋，目前出租給一名做生意的人，每月租金1千500令吉，去年7月開始通過經紀出租，租約為期2年，至今租戶已拖欠了8千令吉的租金。
租戶寫了一封信指今年6月會搬出，可是，至今仍未遷出，而且又沒有支付租金，儘管吳女士撥打電話或發短訊給他，他都沒有回應。
請問：“我應該採取甚麼行動以追討回租金，以及要求他搬出去，是否應該聘請律師？”
答：吳女士面對的租戶，在不到一年的時間至到最近，已拖欠她8千令吉的租金，如果通過律師上法庭領取庭令，在掌握了驅逐令後可將租戶驅逐出去。
實力產業經紀公司總裁陳建業表示，不過，這需要花律師費、耗時間與精力，可以和律師商量，哪一個解決方案最適當。
另外，可以嘗試通過小型索償庭向租戶索討租金，至少不需要聘請律師。
除此之外，當初通過經紀物色到這名租戶，吳女士可嘗試聯絡經紀，協助與該名租戶商談，儘量追討所拖欠的租金。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
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